Четверг 16 февраля 2006 года №17(2746)

В соответствии с п.1 ст.256 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), п.1 ст.33 и п.1 ст.34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.
В применении к недвижимости это означает, что любое недвижимое имущество (квартира, жилой дом, земельный участок, нежилое помещение), приобретенное супругами в период брака в результате совершения возмездных сделок и по иным предусмотренным действующим законодательством основаниям, является общим имуществом супругов, принадлежащим им на праве совместной собственности без определения доли каждого из супругов.
Право совместной собственности на объекты недвижимого имущества, приобретенные за счет общих средств, возникает у супругов в силу прямого указания закона независимо от проведения государственной регистрации данного права. Даже при совершении сделки и проведении государственной регистрации права собственности на имя одного из супругов, приобретенный по такому договору объект недвижимости становится объектом общей собственности супругов в силу закона, а супруги - участниками совместной собственности.
Режим совместной собственности не распространяется на добрачное имущество, то есть на имущество, приобретенное каждым из супругов до вступления в брак, и на имущество, полученное во время брака в дар, по наследству, или по иным безвозмездным сделкам (например, на жилое помещение, переданное одному супругу в собственность в порядке приватизации). Такое имущество является раздельной собственностью каждого из супругов (п.2 ст.256 ГК РФ).
Иногда бывает так, что супруги в период брака за счет общего имущества или имущества каждого из них либо труда одного из супругов значительно увеличивают стоимость добрачного имущества одного из супругов. Например, совместно производят капитальный ремонт квартиры, являвшейся собственностью одного супруга, или возводят к жилому дому, принадлежавшему одному из них, пристрой. В таких случаях в соответствии со ст.37 СК РФ раздельное имущество каждого из супругов в связи с произведенными улучшениямитакже может быть признано совместной собственностью супругов.
Супруги обладают равными правами в отношении недвижимого имущества, являющегося их совместной собственностью: владеют, пользуются и распоряжаются им сообща по общему усмотрению и согласию с целью удовлетворения своих интересов, интересов детей и других членов семьи.
Однако в отношении распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, СК РФ устанавливает особые правила, обеспечивающие защиту интересов каждого из супругов.
Так, если при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим движимым имуществом, например, машиной, предполагается, что этот супруг действует с согласия другого, то для совершения сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации согласно п.3 ст.35 СК РФ супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Обоснованность данного требования не вызывает сомнений. Недвижимость во все времена являлась особо ценным и значимым видом имущества, и поэтому совершение одним из супругов сделки по приобретению или отчуждению недвижимости исключительно по своему усмотрению может по-разному отразиться на имущественных интересах другого супруга и семьи в целом.
В защиту интересов супруга, не являющегося стороной сделки, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, п.3 ст.35 СК РФ устанавливает право этого супруга требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Итак, для совершения каких именно сделок требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга?
В соответствии с п.3 ст.35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется для совершения любой сделки, связанной с отчуждением любого объекта недвижимости: жилого дома, квартиры, нежилого помещения, земельного участка или доли в праве долевой собственности на такой объект, являющийся совместной собственностью супругов, а также сделки, направленной на приобретение любого объекта недвижимости или прав на них, за исключением договора дарения, являющегося безвозмездной односторонней сделкой по принятию дара.
Сделками, подлежащими обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в соответствии с действующим законодательством являются: - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); - договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); - договор мены недвижимости (п.2 ст.567 ГК РФ); - договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); - договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п.2 ст.651ГК РФ); - договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года (п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ); - договор залога (ипотеки) недвижимого имущества (п.3 ст.339 ГК РФ); - договор и (или) уступка права требований по договору участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Важной особенностью указанных сделок является то, что ГК РФ связывает их заключение с проведением государственной регистрации. То есть согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента подписания сторонами, как иногда ошибочно полагают лица, совершающие сделку.
В свою очередь нотариальному удостоверению и государственной регистрации подлежат: - договор аренды предприятия (п.1 ст.658 ГК РФ); - договор пожизненной ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст.584 ГК РФ); - договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ).
Таким образом, в силу прямого указания закона нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым условием как для совершения вышеперечисленных сделок, так и для проведения их государственной регистрации. Отсутствие документа, подтверждающего согласие супруга, при обращении другого супруга в Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации договора будет являться согласно п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для приостановления государственной регистрации договора, а по истечении срока приостановления - согласно п.1 ст.20 вышеназванного Закона основаниемдля отказа в государственной регистрации договора.
Однако следует знать, что нотариально удостоверенное согласие не является единственно возможной формой выражения другим супругом своего согласия на распоряжение общим имуществом. Так, при совершении сделки в простой письменной форме, когда нотариальное удостоверение такой сделки прямо не предусмотрено в законе, например: договора продажи недвижимости, договора дарения или договора мены, кроме сторон: продавца и покупателя, в такой договор может быть включен в качестве участника другой супруг, что также будет являться выражением согласия супруга на совершение сделки.
Может возникнуть и такая ситуация, когда у супруга в течение года отсутствуют сведения о месте пребывания второго супруга и место его жительства неизвестно, а брак между супругами не расторгнут. Каким образом в этом случае можно совершить сделку по распоряжению недвижимостью и сделку, требующую нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации? Представляется, что выходом из такой ситуации может быть обращение в суд с заявлением о признании такого супруга безвестно отсутствующим. Вступившее в законную силу решение суда о признании лица безвестно отсутствующим позволит устранить возникшие препятствия при отчуждении или приобретении недвижимости. Копия такого решения является необходимым документом, подлежащим обязательному представлению в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации сделки.
Изменить законный режим супругов согласно п.1 ст.33 СК РФ можно лишь посредством брачного договора. При заключении которого супруги могут самостоятельно определить правовой режим имущества, нажитого во время брака, и имущественные права каждого исходя из конкретных обстоятельств и своих интересов. Например, установить на имущество, нажитое во время брака, режим общей долевой собственности (с определением доли каждого из супругов) или режим раздельной собственности каждого из супругов на отдельные объекты недвижимости. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака (п.1 ст.41 СК РФ).
Подготовлено отделом правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

[обратно...|обсудить статью|следующая]