Реформа ЖКХ, о которой так много говорили чиновники всех уровней власти, практически свелась к выбору способа управления многоквартирными домами. В улучшении «качества» ЖКУ в Ульяновске здорово помогла мягкая зима. Тарифы и размеры оплаты ЖКУ не стали прозрачней, ни о каком «замораживании» или снижении тарифов речи нет вообще.
Более того, вышедший в апреле приказ ФСТ установил для Ульяновской области «потолок» повышения размера платы за жилье на 2008 год в размере 20%. Тем не менее возможность улучшения обслуживания жилфонда существует. И в конечном итоге все зависит от грамотного управления этим самым фондом.
Управление, напомним, возможно в нескольких вариантах: непосредственное, ТСЖ или ЖСК и посредством управляющей компании (УК).
Последняя форма оказалась среди ульяновцев наиболее распространенной. Все три формы, понятное дело, не без издержек. Но оценить эти издержки можно только на практике.
Практика же показала, что ульяновский «вариант» организации способа выбора управления имеет чрезвычайно много изъянов.
Изъян первый: организацией процесса выбора способа управления занимались «временщики» и «варяги». Сначала - исполняющий обязанности заммэра Андрей Пашенцев, затем - тоже исполняющий обязанности Юрий Гаранин (оба так и не стали «полноценными» заместителями мэра и в настоящее время в городской администрации не работают). Изъян второй: этот процесс имел и имеет чрезвычайно закрытый и непрозрачный характер. Изъян третий: информированность ульяновцев оказалась нулевой (несмотря на два прошедших года осведомленность горожан о целях и механизмах выбора практически не изменилась). Но в результате такой «организации» многие собственники жилья оказались в панике. О чем паникуем?
Результат непрозрачности выбора УК собственниками жилья привел к тому, что многие собственники узнали о том, что их дом перешел в управление УК только сейчас, когда начался процесс продления договоров управления. Оказалось, что больше всего нареканий - к компании «Жилстройсервис», которой передали в управление практически седьмую часть жилфонда Ульяновска. С одной стороны, понятно: большое хозяйство - большие хлопоты. Но с другой стороны, городская власть все же должна контролировать работу УК. Тем не менее люди оставлены один на один с частником. И не всегда это противостояние заканчивается победой собственника.
Только за последние две недели с жалобами на «Жилстройсервис» ко мне обратилось около десятка человек. Претензии к этой компании могут оказаться типичными, потому о них - несколько подробнее. Первое: только в этом году многие собственники узнали о том, что их дом перешел в управление к этой компании.
Второе: есть претензии к качеству обслуживания домов (что подтверждается жалобами в жилищную инспекцию). Третье: у жильцов возникли сомнения в соответствии актов выполненных работ действительности. Четвертое: в последнее время появилось недовольство тем, что «Жилстройсервис» настаивает на продлении срока договора на управление до пяти лет. Причем этот процесс иногда сопровождается небольшим обманом (протокол решения общего собрания о продлении договора предлагается подписать под видом ремонта крыши, например), легким шантажом (не подпишете договора - не получите ремонта и т.д.). Возмущает людей и то, что решение о продлении предлагается подписать в отсутствие заключенного с УК договора на прошедший период. Я не говорю уже о нарушениях Жилищного кодекса в процессе организации и проведения заочного голосования.
И, что лишь подтверждает неосведомленность горожан, продление договоров (фактически) в большинстве случаев инициируется и производится не самими собственниками, а работниками «Жилстройсервиса», которые ходят по квартирам и предлагают подписать... И, наконец, пятое: при уставном капитале всего в десять тысяч эта компания управляет миллионами наших рублей (к сожалению, уже задолжала поставщикам энергоресурсов несколько десятков миллионов)!
Понятно, что УК выгодно заполучить дома в управление на длительный срок. Но выгодно ли это собственникам? Куда уходят наши деньги?
С одной стороны - да. Если работа компании устраивает собственника, если УК надежна, если в договоре у собственника есть не только обязанности, но и права. Но, как правило, читающих договоры - единицы. У тех же, кто дочитывает их до последней страницы, появляется много сомнений и претензий.
Главный вопрос всех собственников - куда уходят их деньги? Жилищный кодекс в этом случае (статья 162) говорит, что в договоре должен быть указан «порядок осуществления контроля за выполнением УК ее обязательств по договору управления». Но в договоре, который предлагается собственникам «Жилстройсервисом», механизм контроля практически не прописан. Зато есть очень опасные, на мой взгляд, пункты: «УК вправе привлекать инвестиционные средства в общее имущество многоквартирного дома с последующим возмещением за счет собственника».
Пункта о том, что инвестирование должно быть согласовано с собственником, в договоре нет. На практике может оказаться, что УК по своему усмотрению производит бесконтрольное инвестирование (а это могут быть десятки и сотни тысяч рублей), а затем собственника просто ставят перед фактом (или, в случае отказа собственника возместить затраты УК, - перед решением суда).
Чтобы вы не подумали, что все УК «одним миром мазаны», приведу в пример пункт по инвестициям из договора другой УК: «УК вправе по решению общего собрания собственников инвестировать средства в общее имущество с их последующим возмещением собственниками».
И еще - о контроле. В договоре, предлагаемом «Жилстройсервисом», в обязательствах УК предусмотрена только годовая отчетность перед собственниками об исполнении договора. В договорах же других УК компании обязуются предоставлять не только годовой отчет, но и предоставлять по запросам собственников письменные разъяснения, планы мероприятий (и отчеты по их исполнению), не препятствовать собственнику производить проверку исполнения условий договора!
Кстати, жители дома по проспекту Авиастроителей, 7, получив акт ремонта козырька над одним из подъездов на сумму 3200 рублей, выразили сомнение в его достоверности. Площадь ремонта, указанная в акте, не совпала с площадью, рассчитанной собственниками. Обращение в УК по этому поводу ни к чему не привело. Но спустя всего сутки после того, как жители отнесли заявление в областную жилищную инспекцию, на козырьке вновь появились рабочие. Мелочи, но посмотрите на фотографии: разница видна даже снизу и сразу. А таких козырьков только в этом доме - девять... Продлять или не продлять?
На этот вопрос, например, почти 70 собственников четырех подъездов (процесс еще идет) дома №7 по проспекту Авиастроителей ответили: продлять договор с «Жилстройсервисом» толькона год. Но, к сведению собственников, не все квартиры в наших домах приватизированы. А потому УК, желающей продлить договор до пяти лет, может «помочь» городской комитет ЖКХ, который голосует от имени муниципалитета за жильцов неприватизированных квартир. То есть обойти собственников - противников продления договора до пяти лет можно. Пример того же дома номер 7: в доме - 288 квартир, из них 76 (26%) не приватизированы. Грубо (потому что, по Жилищному кодексу, «голосуют» площадями, а не квартирами) 26% голосов - за комитетом, и УК нужно набрать всего 24 с небольшим процента, чтобы получить желаемое продление.
Что же касается власти, то она, похоже, не собирается влиять на процесс выбора способа и продления договоров. На последней пресс-конференции Сергей Ермаков заявил: «А что я могу сделать? Решают собственники...».
Татьяна Лебедева, начальник юридического отдела комитета ЖКХ, говорит, что (это ее личное мнение) не стала бы спешить с заключением договора до пяти лет, прежде нужно убедиться в надежности компании.
Но собственники, которым предлагается пятилетний договор, напомнила Лебедева, вправе составить протокол разногласий и уменьшить срок управления. Кстати, к Татьяне Михайловне можно обратиться за консультацией по содержанию предлагаемых вам договоров, ее телефон 42-00-48.
Заместитель начальника областной жилищной инспекции Владимир Чумуркин сказал, что он не сторонник «политики» продления договора до пяти лет: пока не узнали УК, лучше заключать договор на год. Что же касается содержания договоров, то, говорит Владимир Михайлович, если собственники обратятся в инспекцию с запросом о соответствии предлагаемого УК договора Жилищному кодексу, то инспекция может провести такой анализ. Позвонить в жилинспекцию можно по телефонам: 44-68-70, 44-68-14.
Так что надежда - только на собственника. И все зависит только от его инициативы. В заключение напомню: если вас не устраивает ваша УК, то вы, согласно закону, можете расторгнуть с нею договор в одностороннем порядке. Правда, только в случае, «если УК не выполняет условий договора».
