Гражданский оборот предполагает совершение гражданами и юридическими лицами различного рода правомерных действий, которые способны порождать, изменять и прекращать гражданские права и обязанности, что предполагает заключение сделок. Сделками признаются действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Сделки с недвижимостью сами по себе не порождают гражданских прав и обязанностей. Заключение договора, его исполнение, расчеты и другие действия субъектов гражданского права влекут за собой определенные гражданско-правовые последствия.
Однако для того, чтобы сделка могла повлечь за собой желаемые сторонами последствия, она должна соответствовать определенным в законе требованиям. Наиболее существенные требования закон предъявляет к сторонам, участвующим в совершении сделки. Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица, а также в соответствии со ст.124 ГК РФ на равных началах с ними могут выступать Российская Федерация, муниципальные образования.
Поскольку сделка - действие волевое, совершать ее могут лишь лица, обладающие право- и дееспособностью.
Правоспособностью юридического лица согласно ч.1 ст.49 ГК РФ признается способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Дееспособность юридического лица представляет собой способность организации своими действиями создавать для себя права и обязанности. Правоспособность и дееспособность юридического лица возникают одновременно при его создании, то есть в момент его государственной регистрации (ч.2 ст.51 ГК РФ) и прекращаются в момент завершения его ликвидации (ч.8 ст.63 ГК РФ).
Коммерческие организации,за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь права и исполнять гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Таким образом, они могут совершать любые сделки, не запрещенные законом и не противоречащие целям, закрепленным в их учредительных документах.
Волю юридического лица при совершении сделки выражает его орган или представитель. При этом юридические последствия возникают у юридического лица, если орган или представитель действовали в рамках своих полномочий.
Таким образом, для действительности сделки необходимо, чтобы каждая сторона сделки была в требуемой законом мере правосубъектна, то есть обладала бы правоспособностью и в соответствующем объеме дееспособностью, необходимыми для данной сделки.
Сделки всегда представляют собой волевые акты, поскольку совершаются по воле участников гражданского оборота. Способ, посредством которого выражается воля сторон при совершении сделки, называется формой сделки. По формам сделки различаются на устные и письменные, которые, в свою очередь, делятся на нотариальные и сделки, совершенные в простой письменной форме (ст.158 ГК РФ).
Письменная сделка совершается путем составления документа, определяющего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого она совершена, или тем, кто действует по его полномочию (доверенности).
Нотариальная форма отличается от простой письменной тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
В законе предусмотрена обязательность простой письменной формы для целого ряда сделок (ст. 161 ГК РФ). К ним относятся: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда; 3) сделки, предусмотренные законом, независимо от того, кто в них участвует и какова их сумма.
Сделки, совершенные в простой письменной форме и подлежащие обязательной государственной регистрации, условно можно разделить на четыре группы: I. Сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость): * договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ч.2 ст.558 ГК РФ); * договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ); * соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке); * договоры мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 567 ГК РФ); * договоры мены доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ); * договоры дарения недвижимого имущества (независимо от вида объекта) (п.3 ст.574 ГК РФ); * договоры дарения доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст.251 ГК РФ); * договоры пожертвования (ст.582 ГК РФ); * договоры аренды с выкупом (ст.
624 ГК РФ); * договоры участия в долевом строительстве (Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г., Федеральный закон №122-ФЗ от 21.07.1997 г.) II. Сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав), направленные на передачу недвижимости в пользование или в залог (порождают ограничение (обременение) права): * договоры аренды зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК РФ) и неопределенный срок; * договоры субаренды (ч.2 ст.615 ГК РФ); * договоры безвозмездного пользования, в аренду лесных участков (ст.93 ЛК РФ); * договоры о залоге недвижимости (об ипотеке)(п.3 ст.339 ГК РФ), в том числе договоры о залоге права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке); * договоры доверительного управления имуществом (ст.1017 ГК РФ); III. Дополнительные (акцессорные) сделки это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам: * уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ); * перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ); * соглашение об изменении зарегистрированного договора (п.1 ст.452 ГК РФ) ; * отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ); * договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (ст.22 ЗК РФ).
IV. Смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации: * договоры перенайма - передачи прав и обязанностей по договору аренды (ст.615 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ); * договоры обмена (п.4 ст.454 ГК РФ, п.2 ст. 558 ГК РФ, п.2 ст. 567 ГК РФ).
В соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение сделок обязательно при оформлении: - ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ); - брачных договоров (ст.41 СК РФ).
В соответствии со ст.163 ГК РФ по соглашению сторон возможно нотариальное удостоверение сделок и в иных случаях, хотя по закону для сделокданного вида эта форма не требуется, в свою очередь в простую письменную форму должны быть облечены сделки, для которых эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (ч.
1 ст. 159 ГК).
Социальное и экономическое значение сделок с недвижимостью предопределяется их сущностью и особыми юридическо-правовыми свойствами, которые, в свою очередь, определяют пределы свободы поведения юридических и физических лиц, желающих их заключить, изначально являясь равноправными и самостоятельными в своих побуждениях.
Наталья ФЕДОРИНОВА, начальник отдела приема документов юридических лиц и выдачи документов Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.
