Жилье для небогатых
в Ульяновске пытались строить еще шесть лет назад
Нашумевший национальный проект «Доступное жилье» к большинству россиян отношения не имеет.
По причине абсолютной недоступности.
могли бы даже небогатые люди, причем уже сегодня, утверждает Александр Ативанов. Собеседник «СК» - профессиональный строитель и ученый. В 2000-2001 годах он работал в Ульяновском областном фонде ипотечного кредитования жилищ ного строительства и был в числе авторов модели малозатратного кредитования, которая получила полное одобрение в Москве, но была благополучно похоронена на родине.
Доступным не станет В рамках программы «Доступное жилье» до 2010 года в России должно быть построено 430 миллионов квадратных метров жилья. При сложившейся потребности - это только четверть от необходимого, говорит Александр Ативанов. Дальше все понятно: дефицит на жилые квадратные метры подстегивает рост цены на них. Строителям это выгодно. Кроме того, им интересно возводить дома повышенной комфортности, поскольку обеспеченная часть населения охотно вкладывает в них свои средства. Необеспеченное большинство в эту схему не вписывается. Оно традиционно за бортом. Для того чтобы эта ситуация переломилась, необходимо, как минимум, двукратное увеличение объемов строительства, считает Ативанов.
Кстати, неэффективность правительственных программ на рынке жилья признана на самом высоком уровне.
Спикер верхней палаты парламента Сергей Миронов еще прошлой осенью констатировал, что государство выделяет средства на развитие ипотеки, а строительные компании многократно повышают цены на жилье, в результате лишь пять процентов россиян могут воспользоваться ипотечным кредитованием. Как правило, это те, кто может купить жилье и без ипотеки. Как выход из ситуации Миронов предлагал создание государственной строительной корпорации, которая стала бы крупным игроком на рынке жилья и в нужное русло направила бы развитие ипотеки.
Эта идея в Ульяновской области родилась гораздо раньше, еще в 2000-м году, с подачи экс-губернатора Юрия Горячева. Тогда был основан областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства. Нужен рынок в рынке
Как говорит Александр Ативанов, фонд ипотечного кредитования был создан для того, чтобы свои жилищные проблемы могли решать люди со средним достатком. Эта структура не имела ничего общего с коммерцией.
Рабочая группа фонда под патронажем Ильдуса Сибгатуллина, который в ту пору был главным архитектором области, проанализировала имеющиеся ресурсы - материальные, интеллектуальные, производственные, административные, финансовые. В итоге была создана схема, позволявшая существенно снижать стоимость приобретаемого жилья. В рамках газетной публикации о ней можно рассказать только в общих чертах.
- Один из главных ресурсов для решения жилищной проблемы - это вторичный рынок жилья, - говорит Ативанов. - Большинство желающих улучшить жилищные условия уже имеют жилплощадь. Мы разработали систему пошагового решения проблемы, когда владелец комнаты получает однокомнатную квартиру. А владелец однокомнатной квартиры двухкомнатную...
На первый взгляд, ничего нового, на нынешнем рынке жилья происходит то же самое. Принципиальная разница в том, пояснил Ативанов, что члены фонда совершали бы нужный обмен только между собой (их квартиры составляли бы особую базу данных). Соответственно за приобретенные квадратные метры платили бы не по рыночной цене, а по цене, установленной внутри системы, и она в любом случае была бы ниже рыночной. Получалось, что в 2001-м году каждая приобретенная комната должна была стоить максимум 30 тысяч рублей, не больше. Следуя системе пошагового улучшения жилищных условий, можно было бы брать посильные кредиты на небольшой срок.
Преимущество таких кредитов Ативанов обосновал наглядно, в цифрах. И эти расчеты позволили ему сделать вывод: уменьшение кредита в два раза сокращает срок его выплаты в четыре раза, а сумму переплаты - более чем в десять раз.
- Мы создавали фонд ипотечного кредитования как рынок в рынке, который работает по своим, более гуманным в отношении людей, законам, - поясняет собеседник «СК». Дом за 12 дней
Разумеется, фонд ипотечного кредитования должен был вести строительство нового жилья, причем дешевого. В противном случае ломалась вся схема. Рабочая группа проанализировала и сравнила стоимость разных конструктивных решений и пришла к выводу, что в плане строительства доступного жилья малоэтажному каркасному домостроению никакое другое конкуренции не составит. Неслучайно оно используется в преуспевающей Европе, Америке и Канаде. Деревянные каркасные дома дешевы, обладают высокими теплозащитными свойствами, быстро строятся, утверждает Ативанов. А в качестве иллюстрации приводит впечатляющие данные из своей практики (такие дома он строил в Нефтекамске). Сборка деревянного каркасного дома с мансардой общей площадью 112 квадратных метров занимает не более двенадцати дней.
Его себестоимость - не вышесеми тысяч рублей. Блокированные дома, так называемые таунхаусы (это когда соседи есть только через стенку, но не сверху и снизу), - еще дешевле.
Кроме того, утверждает собеседник «СК», такая ковровая застройка позволяет достичь плотности заселения пятиэтажек. С тем преимуществом, что заселение многоэтажки невозможно до окончания строительства, а при отлаженной технологии строительства блокированных домов каждый следующий дом может быть передан под заселение в течение двухчетырех недель.
Малоэтажное жилье и сегодня могло бы занять место за чертой городской многоэтажной застройки, говорит Ативанов, есть авторские разработки различных деревянных каркасных домов, подтвержденные соответствующими экономическими расчетами.
Еще один вариант строительства дешевых квадратных метров - возведение мансард. Эта идея шесть лет назад рассматривалась областным фондом ипотечного кредитования в ряду самых интересных. В частности, потому, что позволяла решать сразу две проблемы: ремонт кровли и увеличение жилой площади дома (типовой пятиэтажки - на двадцать процентов).
- Мансардное жилье дешевое, если на него не вешать стоимость всех работ по капитальному ремонту дома - замену стояков, утепление и так далее, - говорит Александр Ативанов. В Питере практически все крыши уже выкуплены под мансарды. Успешно работает такая программа в Самаре...
- Ничего в этом нового нет, - сказал Ативанову один из областных чиновников, и тот возражать ему не стал, поскольку каркасное малоэтажное строительство, действительно, процветает во многих городах, мансардное - тоже.
Но не в Ульяновске.
- У предпринимателей, с которыми я по этому поводу говорил, один аргумент: сначала покажи такие дома у нас, в Ульяновске, а там - посмотрим, - рассказывает Александр Васильевич. - Никто не хочет быть первым. По принципу Парето?
Областной фонд ипотечного кредитования жилищного строительства приказал долго жить, когда эпоху Горячева сменила новая власть. При следующем губернаторе фонд какоето время существовал, но в новом составе и с новыми приоритетами.
Идея строить доступное жилье вновь взлетела на пик популярности в 2005 году с подачифедеральной власти.
Регионы в меру своих возможностей и желания должны будут на нее откликнуться. Оставаясь приверженцем идеи строительства жилья, доступного для большинства, Александр Ативанов в разговоре, состоявшемся в редакции «СК», упомянул известное правило 80/20, или принцип Парето.
Суть его в следующем: любому коммерческому предприятию восемьдесят процентов прибыли обеспечивают всего двадцать процентов клиентов. Остальные восемьдесят процентов клиентов соответственно дают небольшой остаток прибыли. Сейчас у строителей интерес как раз к тем «жирным» двадцати процентам. Для них они и будут строить. Остальные восемьдесят процентов населения могут быть интересны только власти, убежден Александр Ативанов, ведь ей по статусу приходится плыть в фарватере президентских инициатив.
