В последнее время на практике стал часто возникать вопрос об оформлении прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома. Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области считает необходимым дать следующие разъяснения по данному вопросу. Скажем сразу, что новый Жилищный кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 г. Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений (квартир, нежилых помещений, например, магазина) в многоквартирном доме. Обращаем внимание на то, что до тех пор, пока не будет зарегистрировано право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на земельный участок под домом не возникнет. При возникновении прав на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, существует две ситуации. 1. Первая ситуация касается земельных участков, которые уже сформированы. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если: • земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть до 1 марта 2005 г. (это значит, что в отношении земельного участка были проведены все необходимые землеустроительные работы, на этот земельный участок у собственников квартир или собственников нежилых помещений есть землеустроительное дело и органом местного самоуправления утвержден проект границ данного участка). • в отношении земельного участка проведен государственный кадастровый учет, то есть у собственников квартир или собственников нежилых помещений имеется на руках кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, выданный специально для целей государственной регистрации прав. Однако следует сказать, что таких участков на территории Ульяновской области практическинет. 2. Вторая ситуация касается земельных участков, которые будут формироваться уже после 1 марта 2005 г. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме после соблюдения следующего порядка (следует помнить, что данный порядок приведен здесь лишь в общих чертах): • проводится общее собрание собственников квартир и собственников нежилых помещений; • на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в землеустроительную организацию за проведением землеустроительных работ; • на основании проведенных землеустроительных работ орган местного самоуправления распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает проект границ данного земельного участка; • затем уполномоченное указанным собранием лицо осуществляет постановку земельного участка на кадастровый учет и получает кадастровый план земельного участка с указанием его кадастрового номера, в котором будет указано, что кадастровый план выдан для целей, не связанных со строительством. Обращаем особое внимание на то, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. №189ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" сформированный и прошедший кадастровый учет земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, то есть общая долевая собственность у собственников помещений дома возникает в силу закона. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и который принадлежит собственникам помещений в этом доме, является общим имуществом дома по смыслу ст. 290 Гражданского кодекса РФ и в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Учитывая, что общее имущество при сделках с квартирами, нежилыми помещениями следует их судьбе и отдельно не отчуждается, считаем, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и земельный участок, не подлежит государственной регистрации.
Руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области И.П. СЕРГЕЕВ, отдел регистрации прав на земельные участки.
