Четверг 20 апреля 2006 года №42(2771)

Согласно п.1 ст.59 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) одним из способов защиты прав на землю является признание прав на земельный участок в судебном порядке.
Иногда, даже при наличии предусмотренного действующим законодательством основания для бесплатного приобретения земельного участка в собственность, обращение в суд с иском о признании права оказывается единственно возможным способом реализации гражданином предоставленного законом права. В большей степени это относится к случаям оформления прав на земельные участки, находящиеся под существующими жилыми домами, принадлежащими нескольким лицам на праве общей долевой собственности. В соответствии с п.5 ст.36 ЗК РФ для приобретения прав на такой земельный участок все собственники жилого дома должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Обоснованность данного требования очевидна: только совместное обращение всех собственников позволяет обеспечить соблюдение интересов каждого из них и выявить сложившийся порядок пользования земельным участком. Нередко в силу разных причин совместное обращение всех сособственников жилого дома не представляется возможным. В случае отсутствия заявления от имени хотя бы одного из сособственников орган местного самоуправления, как правило, отказывает обратившимся лицам в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно.
Оказавшись в подобной ситуации, граждане часто обращаются в суд с иском о признании права собственности на земельную долю или на часть земельного участка, указывая при этом площадь, соответствующую размеру идеальной доли в праве долевой собственности на жилой дом или в сложившемся порядке пользования земельным участком.
Поскольку Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (далее по тексту Управление) привлекается к участию в таких делах непосредственно истцами или по инициативе суда в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требованийотносительно предмета иска, в связи с этим считаем необходимым дать некоторые разъяснения.
В силу п.3 ст.36 ЗК РФ земельный участок, находящийся под жилым домом, принадлежащим нескольким лицам на праве собственности, является неделимым. Это означает, что объектом земельных отношений является земельный участок в целом, находящийся под существующим жилым домом, площадь и границы которого описаны и удостоверены при проведении землеустроительных работ по подготовке проекта границ земельного участка либо подтверждаются ранее выданным документом об отводе данного земельного участка или его передаче на праве пожизненного наследуемого владения либо в постоянное (бессрочное) пользование. Только земельному участку в целом с общей площадью присущи индивидуально-определенные свойства, характеризующие участок как объект недвижимости и позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости. Объектом проведения государственного кадастрового учета в Едином государственном реестре земель также является земельный участок в целом.
Ни доля земельного участка, ни часть неделимого земельного участка с площадью, соответствующей доле, объектом права являться не может.
В соответствии с действующим законодательством понятие доли носит идеальный характер. То есть доля не может являться вещью и не может быть выражена в виде части земельного участка или квадратных метрах от общей площади земельного участка. Наличие сложившегося порядка пользования и установление внутренних изгородей, закрепляющих данный порядок, не означает проведение реального раздела земельного участка и возникновение двух или более самостоятельных частей земельного участка. Реальный раздел земельного участка возможен лишь при условии положительного заключения строительно-технической экспертизы о возможности раздела земельного участка и жилого дома, находящегося на данном земельном участке, а также проведения соответствующими уполномоченными организациями или органами кадастрового учета каждой из вновь образованной части земельного участка и жилого дома.
В случае отсутствия такой возможности земельный участок является неделимым объектом недвижимости.
В соответствии с п.2 ст.244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) долевая собственность представляет собой вид общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности.
Поэтому в случае заявления истцами требований о признании права собственности на долю земельного участка или часть земельного участка, соответствующую выражению доли в квадратных метрах, Управление в своих мотивированных отзывах отмечает необходимость уточнения заявленных требований в соответствии с п.2 ст.244 ГК РФ, п.3 ст.36 ЗК РФ, согласно которым за истцами может быть признано лишь право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью с указанием размера доли в виде правильной простой дроби, например: доля 1/2 или 1/3.
Правильность позиции Управления, основанной на положениях действующего законодательства, подтверждаетсясудебной практикой.
Так, Ленинским районным судом г.Ульяновска при рассмотрении гражданского дела по иску Т. к администрации (мэрии) г.Ульяновска о признании права собственности на 23/118 доли земельного участка было установлено, что истец, купив в 1996 г. по договору купли-продажи 26/132 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, стал пользоваться данным земельным участком. В 2002 г. решением мирового судьи судебного участка Ленинского района был определен порядок пользования спорным земельным участком, согласно которому в пользование Т. был передан земельный участок площадью 113,75 кв.м., что соответствует размеру доли 23/118. Реальный раздел данного земельного участка не производился, и в настоящее время площадь спорного земельного участка, являющегося неделимым, составляет 583,6 кв.м. В ходе судебного разбирательства Т.
уточнил заявленные требования и просил суд признать за ним право общей долевой собственности (доля 23/118) на земельный участок площадью 583,6 кв.м. Исследовав все материалы дела, суд принял решение об удовлетворении уточненных требований Т.
Следует отметить и другое гражданское дело, также рассмотренное в Ленинском районном суде г.Ульяновска по иску В. к администрации Ульяновска, в котором В. просил суд признать за ним право собственности на земельный участок в целом. В ходе судебного разбирательства было установлено, что на спорном земельном участке находится жилой дом, являющийся объектом общей долевой собственности Т. (доля 56/100). Другие собственники данного жилого дома были привлечены к участию в деле в качестве соответчиков. Рассмотрев материалы данного дела, суд пришел к выводу о том, что требования Т. не основаны на законе, противоречат положениям п.3 ст.36 ЗК РФ, и принял решение об отказе Т. в признании права собственности на земельный участок в целом.
Другим важным моментом, заслуживающим внимания, является следующее.
При наличии в Едином государственном реестре прав (далее по тексту - ЕГРП) актуальных записей о государственной регистрации ранее возникшего права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования истца на спорный земельный участок заявленные истцом требования подлежат дополнению требованием о прекращении ранее зарегистрированного в ЕГРП права на земельный участок. Требования истцов о признании права общей долевой собственности и прекращении ранее зарегистрированного права рассматриваются судом в одном производстве. Решение судом вопроса о прекращении зарегистрированного в ЕГРП права позволит устранить возможные противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами.
Поскольку, в соответствии с п.1 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации как возникновения, так и прекращения прав на объекты недвижимого имущества.
Таким образом, правовой режим земельного участка, находящегося под жилым домом, принадлежащим нескольким лицам на праве собственности, определен п.3 ст.36 ЗК РФ, согласно которому земельный участок также является общим имуществом, которое может быть приобретено в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом доли в праве согласно п.1 ст.35 ЗК РФ могут определяться с учетом долей в праве долевой собственности на жилой дом или сложившегося порядка пользования земельным участком.

И.СЕРГЕЕВ, руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

[обратно...|обсудить статью|следующая]