Вторник 27 декабря 2005 года №170(2728)

Среди возможных оснований возникновения прав на недвижимое имущество первое место занимают сделки по продаже и дарению недвижимости.
С чего начинается подготовка к приобретению или отчуждению недвижимого имущества? Как правило, с изучения объявлений о продаже и спросе на недвижимость, большая часть которых публикуется риэлторами или риэлторскими фирмами.
«Риэлтор - это лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по совершению на профессиональной основе сделки с недвижимым имуществом» (Юридическая энциклопедия. / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: 1997г., стр. 395).
То есть риэлтор - это не просто посредник, обеспечивающий поиск продавца или покупателя, риэлтор - это профессиональный участник рынка недвижимости, который должен знать не только конъюнктуру рынка недвижимости, но и действующее законодательство. И поэтому совершенно обоснованно человек, обращаясь к риэлтору, рассчитывает не только на подбор возможных вариантов приобретения недвижимости, но и на юридическое обеспечение предстоящей сделки с недвижимым имуществом.
Однако не стоит полагаться только на профессионализм риэлторов, среди которых к тому же встречаются лица, не имеющие опыта практической работы и юридического образования, забывая при этом о роли договора или соглашения на оказание услуг, заключаемого с риэлтором или риэлторской фирмой. Данный договор призван урегулировать ваши отношения с риэлтором, и поэтому от точности и конкретности условий договора зависит успех вашего взаимодействия с ним.
В соответствии с действующим законодательством граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Что касается договора или соглашения на оказание услуг, заключаемого с риэлтором, то данный договор не имеет определенной формы и зачастую не предусматривает ответственности риэлтора или фирмы за оказываемые услуги. Более того, имеют место случаи устных договоренностей, что вообще исключает какую-либо ответственность риэлтора или фирмы.
Письменный договор, или соглашение, на оказание услуг является главной гарантией, обеспечивающей интересы клиента. В этой связи представляется, что наиболее важными пунктами такого договора являются пункты, устанавливающие объем услуг, оказываемых риэлтором, и пункты, определяющие технические характеристики квартиры или жилого дома, в приобретении которого вы заинтересованы.
Во избежание возможных недоразумений и неясностей необходимо изначально определить срок действия договора (соглашения) и объем услуг риэлтора, в предоставлении которых вы заинтересованы, в том числе и по юридическому обеспечению и сопровождению сделки.
Если вы нуждаетесь в юридической помощи и не хотите, чтобы риэлтор ограничился действиями по опубликованию объявлений и подбору вариантов, то в договоре (соглашении) необходимо прямо указать на осуществление риэлтором конкретных действий: - проведение юридических консультаций по вопросам приобретения (продажи) недвижимости, о существенных условиях договора, правах и обязанностях сторон, а также правовых последствиях совершаемой сделки; - осуществление сбора необходимых документов для заключения сделки, например, оформление земельноправовых документов, технического паспорта на жилой дом (или квартиру); - составление договора при заключении сделки в простой письменной форме; - юридическое сопровождение сделки до момента получения документов после проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество; - ответственность сторон: в соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В целях предотвращения ненадлежащего исполнения и устранения возможных нарушений обязательств необходимо в договоре (соглашении) на оказание услуг прямо указать конкретные санкции за нарушение обязательств, например, в виде возмещения убытков.
В противном случае вы можете оказаться в ситуации, когда риэлтор, обеспечив представление документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, сочтет сделку заключенной, а свои обязанности выполненными.
В связи с этим поясняем, что в соответствии с п.3 ст.433, п.2 ст.558, п.3 ст.574 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договор продажи и договор дарения недвижимости считаются заключенными с момента государственной регистрации, а моментом возникновения права собственности согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) является дата внесения записи о государственной регистрации права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не день представления документов в Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области. Следует знать и то, что государственная регистрация прав при наличии оснований, указанных в ст. 19 Закона о регистрации, может быть приостановлена, и для устранения причин, препятствующих ее проведению, вам потребуется помощь риэлтора, например, по представлению недостающего документа или по устранению несоответствия, имеющегося в документах.
Не стоит ограничиваться общими пожеланиями и в отношении необходимого вам жилого помещения. Будет лучше, если вы детально опишете параметры жилого дома или квартиры и укажете альтернативные варианты.
Представляется, что юридические консультации являются прямой обязанностью риэлтора и показателем его профессионализма. Согласитесь, как можно оказывать услуги по совершению сделки с недвижимым имуществом, не разъясняя сторонам юридическую сущность сделки и ее правовые последствия? В связи с этим хотелось бы отметить несколько моментов.
В соответствии со ст. 572 ГК РФ договор дарения носит безвозмездный характер. При совершении договора дарения вы не вправе требовать от одаряемого действий по материальному обеспечению, например, по передаче денег.
Если вы, совершая сделку со своей квартирой или жилым домом, рассчитываете на получение от другой стороны сделки периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на содержание, то в этом случае следует заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а не договор дарения недвижимости.
Тем более не стоит оформлять как договор дарения фактически совершаемый договор продажи недвижимости. Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ такой договор будет являться притворной сделкой, недействительной с момента ее совершения, и при возникновении каких-либо проблем защита нарушенных прав сторон сделки возможна лишь в судебном порядке путем обращения в суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Следует знать и то, что ст.578 ГК РФ устанавливает возможность отмены дарения недвижимости в судебном порядке, а также возможность отмены дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Однако право дарителя отменить дарение должно быть прямо предусмотрено договором.
Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене недвижимости. Иногда стороны намеренно указывают в договоре заниженную цену, что влечет умаление права покупателя на получение имущественных налоговых вычетов, предоставляемых согласно ст.222 Налогового кодекса Российской Федерации однократно в сумме, израсходованной на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них в размере фактически произведенных расходов.
Будьте внимательны: читайте текст договора и не допускайте подобных несоответствий. Помните, Ваша подпись в договоре - это не просто формальность, это выражение Вашего волеизъявления, свидетельствующего о согласии с условиями договора и его надлежащем исполнении.
Таким образом, заключая с риэлтором или риэлторской фирмой договор (соглашение) на оказание услуг, в целях защиты своих интересов включайте в договор дополнительные условия, предусматривающие выполнение риэлтором конкретных действий по юридическому обеспечению и сопровождению сделки, а также условия, гарантирующие ответственность риэлтора за соблюдение условий договора (соглашения) и его сроков. Договоры с общим содержанием и неопределенными условиями оставляют отношения сторон неурегулированными и исключают ответственность риэлтора (фирмы) за оказываемые услуги.

Подготовлено отделом правового обеспечения и судебной защиты Управления Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

[обратно...|обсудить статью|следующая]