Вторник 6 декабря 2005 года №161(2719)

В процессе проведения правовой экспертизы договоров аренды Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области столкнулось со следующими проблемами.
Обращаем внимание читателей на то, что говорится в действующем законодательстве. Согласно приказу Минюста РФ от 6.08.2005г. № 135 об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества все записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) о прекращении договоров аренды погашаются на основании заявления одной из сторон договора - арендодателя или арендатора.
В ЕГРП зарегистрировано большое количество договоров аренды земельных участков. Срок аренды по многим договорам уже истек, часть договоров является актуальной, так как была заключена на продолжительный срок. И вот складывается ситуация, когда арендаторы, зарегистрировавшие договоры аренды земельных участков в ЕГРП, продают жилые дома, здания, киоски, помещения в зданиях и т. д. (далее по тексту - строения), которые расположены на этих участках. Новые собственники строений приходят в Управление Федеральной регистрационной службы уже с новыми договорами аренды или с договорами купли-продажи земельных участков. Но новые договоры аренды или право собственности нельзя зарегистрировать. Почему?
Да потому, что в ЕГРП уже есть запись об аренде и эта запись не погашена!
То есть участок не свободен и новое постановление мэра согласно указанному приказу Минюста РФ не может заменить заявления одной из сторон договора аренды. И вот новые собственники получают не зарегистрированное право, а головную боль. Что же делать? В первую очередь, когда гражданин или юридическое лицо продает строение и у продавца в ЕГРП зарегистрирован договор аренды на земельный участок под строением, то покупатель перед заключением договора должен посмотреть, до какого срока заключен договор аренды. Нужно помнить, что если в ЕГРП запись об аренде не прекращена, то нельзя говорить о том, что продавец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи строения, так как покупатель лишен возможности распоряжаться своим земельным участком без проблем, он даже свои права не сможет зарегистрировать. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности и документов на строение в Управлении Федеральной регистрационной службы новый собственник должен срочно решить вопрос о погашении в ЕГРП записи об аренде. Есть несколько способов сделать это.
1. Если к моменту получения документов после регистрации права собственности на строение срок аренды истек, то продавец должен прийти в Управление ФРС и подать заявление о погашении регистрационной записи об аренде. За это платить не надо. И когда новый собственник придет с новым договором аренды или купли-продажи земельного участка, то проблем у него не возникнет.
2. Если к моменту получения документов после регистрации права собственности на строение срок аренды не истек, то продавец должен заключить с арендодателем соглашение о расторжении договора аренды и с этим соглашением обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы, подав заявление о регистрации данного соглашения и уплатив государственную пошлину. Обращаем внимание на то, что рано или поздно такое соглашение придется делать.
3. Прежний арендатор и новый арендатор могут составить соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора в пределах срока действия договора аренды, уведомив об этом арендодателя письменно. Это возможно только в случае, если договор предусматривает такую возможность и новый собственник строения желает получить земельный участок под этим строением в аренду. В этом случае новый арендатор с указанным соглашением обращается в Управление Федеральной регистрационной службы и подает заявление о регистрации данного соглашения, предварительно уплатив государственную пошлину.
Что делать, если продавец не может прийти в Управление Федеральной регистрационной службы и подать заявление (например, он уезжает или не хочет бегать по инстанциям)? Он может выдать покупателю нотариально удостоверенную доверенность именно для прекращения аренды.
Или с таким заявлением может обратиться арендодатель.
Уважаемые читатели, помните, что в своевременном погашении записи об аренде в ЕГРП заинтересован, в первую очередь, покупатель, поскольку продавец строение продал, деньги получил и проблемы покупателя его не волнуют.
Обращаем внимание нерадивых продавцов на то, что если продавец не исполнил свою обязанность по прекращению аренды, то покупатель может подать на продавца в суд за уклонение от регистрации. Поэтому не стоит создавать проблем ни себе, ни людям. Обращаем внимание читателей также на то, что для регистрации договора аренды необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга арендатора, если таковой имеется. Не забывайте о согласии супруга, иначе договор аренды не будет зарегистрирован.

Людмила КОМАРОВА, начальник отдела регистрации прав на земельные участки.

[обратно...|обсудить статью|следующая]